这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

     同时，此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。新政规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

苏州市场供应过剩，促使政府提高监管标准。

根据相关机构研究，2012、2013年苏州商铺供应量分别为96.4万方和87.3万方，供求比则达到1.84和1.26。中心城区购物中心经营情况不理想，存在商铺空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。据苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。另一方面，商业项目“售后包租”过程中经常出现“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼，也是让政府下定决心进行调控的重要原因。

政策旨在规范市场环境，但同时也将对城市商业地产发展带来不小阻滞，尤其对本地中小型房企影响较大。

政策规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但新政调控重点中“30%的限售”和“禁止售后包租”，无疑将让苏州开发商资金困难问题凸显，增加企业商业开发和运营的难度，在一定程度上抑制了本地中小型企业的新增投资，对于城市商业地产发展将带来不小的阻碍。

企业投资趋于谨慎，商业地产过剩的同级城市跟进效仿将成为关注焦点。

    目前一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内，但二三线城市在大力建设新城过程中由于本地消化能力不足，商业地产过剩是一种普遍现象，未来市场风险依旧存在。因此，一些与苏州量级相同的城市，不排除出台类似的限制政策。

备注：据悉，该《意见》将于2月底正式实施。